Административно-деловой центр налог на имущество

Включение объекта недвижимости в перечень объектов, подлежащих налогообложению по кадастровой стоимости можно оспорить

Административно-деловой центр налог на имущество

С 2014 года большое количество компаний столкнулась с проблемой расчета и уплаты налога на имущество, когда в качестве базы для расчета налога берется кадастровая стоимость такого здания или строения в соответствии со статьей 378.

2 Налогового кодекса РФ и Законом г. Москвы от 05.11.2003 г. № 64 «О налоге на имущество организаций».

В результате нового расчета суммы налога у многих московских предприятий налоговая нагрузка выросла в разы, в десятки, а то и сотни раз!

Налоговая нагрузка на организации растет из года в год

Актуальность проблемы заключается в том, что включение зданий в Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость (далее в тексте статьи «Перечень»),  производится каждый год с 2014 года.

И данный процесс носит лавинообразный характер, поскольку критерии – площадь строения, рассматриваемого в качестве объекта налогообложения, – ежегодно пересматриваются с целью включения максимального количества предприятий и увеличения налоговой нагрузки на все большее количество организаций Москвы.

Так, в Перечень 2014 года было включено 1816 объектов, на 2015 год – 5386 объектов, на 2016 год – 7183 объекта, а на 2017 год – 23 835 объектов! Дополнительным фактором актуализации проблемы в 2017 году явилось утверждение в ноябре 2016 года Правительством Москвы новых результатов кадастровой оценки земельных участков и зданий, применяемых с 1 января 2017 года.

Согласно подпункту 2  ст.1.1  Закона  г. Москвы от 05  ноября 2003 г. № 64 «О налоге на имущество организаций» с 01 января 2017 г.

налоговая база как кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества определяется, в том  числе,  в отношении отдельно стоящих нежилых зданий (строений, сооружений) общей площадью свыше 1000 кв.

метров и помещений в них, фактически используемых в целях делового, административного или коммерческого назначения, а также в целях размещения торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания.

В 2016 году критерий площади равнялся от 2000 квадратных метров, а в 2015 рассматривали здания более 3000 квадратных метров.

Имеете на балансе АДЦ –  готовьтесь платить налог по кадастровой стоимости

Величина имущественного налога – это особенно острая проблема для  производственных предприятий города Москвы, когда их заводоуправления, лабораторно-исследовательские корпуса Департаменты Правительства Москвы, Государственная инспекция по недвижимости, а вслед за ними и налоговые органы, рассматривают в качестве административно-деловых центров, в которых размещены офисные помещения, в соответствии с содержанием статьи 378.2 Налогового кодекса РФ. Данной статьей установлены особенности определения налоговой  базы, исчисления и уплаты налога в отношении отдельных объектов недвижимого имущества, согласно которой налоговая база определяется как кадастровая стоимость имущества, утвержденная в установленном порядке в отношении следующих видов недвижимого имущества, признаваемого объектом  налогообложения:

1) административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и помещения в них;

2) нежилые помещения, назначение которых в соответствии с кадастровыми паспортами объектов недвижимости или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания…».

В соответствии с пунктом 3 ст.378.2 НК РФ административно-деловым центромпризнается отдельно стоящее нежилое здание (строение, сооружение), помещения в котором принадлежат одному или нескольким собственникам и которое отвечает хотя бы одному из следующих условий:

1) здание (строение, сооружение) расположено на земельном участке, один из видов разрешенного использования которого предусматривает размещение офисных зданий делового, административного и коммерческого назначения;

2) здание (строение, сооружение) предназначено для использования или фактически используется в целях делового, административного или коммерческого назначения. При этом:

– здание (строение, сооружение) признается предназначенным для использования в целях делового, административного или коммерческого назначения, если назначение помещений общей площадью не менее 20 процентов общей площади этого здания (строения, сооружения) в соответствии с кадастровыми паспортами соответствующих объектов недвижимости или документами технического учета (инвентаризации) таких объектов недвижимости предусматривает размещение офисов и сопутствующей офисной инфраструктуры (включая централизованные приемные помещения, комнаты для проведения встреч, офисное оборудование, парковки);

– фактическим использованием здания (строения, сооружения) в целях делового, административного или коммерческого назначения признается использование не менее 20 процентов его общей площади для размещения офисов и сопутствующей офисной инфраструктуры (включая централизованные приемные помещения, комнаты для проведения встреч, офисное оборудование, парковки).

Объект недвижимости: здание, строение, сооружение,  может попасть в Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, а соответственно и налог на имущество по такому зданию будет исчисляться на основе его кадастровой стоимости в зависимости от двух причин:

  1. вида разрешенного использования арендуемого Вами или Вашего собственного земельного участка, на котором расположено здание;
  2. или здание фактически используется под офисные помещения, объекты торговли, бытового обслуживания, в том числе не только собственником зданий, но и арендаторами.

Рассмотрим оба основания.

Вид разрешенного использования земельного участка под зданием – это важно

В отношении первого пунктом 1 статьи 1.1 Закона г.

Москвы от 05 ноября 2003 года N 64 “О налоге на имущество организаций” предусмотрено, что налоговая база как кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества определяется в отношении административно-деловых центров и торговых центров (комплексов) и помещений в них (кроме помещений, находящихся в оперативном управлении органов государственной власти, автономных, бюджетных и казенных учреждений), если соответствующие здания (строения, сооружения), за исключением многоквартирных домов, расположены на земельных участках, один из видов разрешенного использования которых предусматривает размещение офисных зданий делового, административного (кроме зданий (строений, сооружений), расположенных на земельных участках, вид разрешенного использования которых предусматривает размещение промышленных или производственных объектов) и коммерческого назначения, торговых объектов, объектов общественного питания и (или) бытового обслуживания.

Необходимо подчеркнуть, что в предыдущей редакции содержалось ограничение по площади для таких объектов недвижимого имущества – «общей площадью свыше 3000 кв. метров», – однако с 12 июля 2017 года такое ограничение снято. Поэтому со следующего года мы ожидаем существенное дополнение Перечня всеми зданиями, которые ранее имели площадь менее 3000 кв. метров.

На основании абз. 2 п. 2 ст. 7 ЗК РФ и ч. 4 ст. 37 ГрК РФ организация вправе самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования выбрать вид разрешенного использования земельного участка из всех видов разрешенного использования, указанных в градостроительном плане земельного участка и установленных градостроительным регламентом территориальной зоны.

Частью 3 ст. 37 ГрК РФ установлено, что изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

Порядок установления вида разрешенного использования земельного участка до утверждения правил землепользования и застройки применительно к городу Москве установлен в постановлении Правительства Москвы от 28 апреля 2009 года N 363-ПП “О мерах по обеспечению постановки на государственный кадастровый учет земельных участков в городе Москве” пунктом 3.2 которого в действующей на сегодня редакции предусмотрено, что разрешенное использование земельного участка указывается в соответствии с классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 1 сентября 2014 г. N 540 “Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков”. В предыдущей редакции 363-ПП было установлено, что разрешенное использование земельных участков указывается в соответствии с классификацией, утвержденной приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 15 февраля 2007 года N 39 “Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов” (далее – Методические указания), на основании градостроительного плана, а при его отсутствии – на основании фактического использования такого земельного участка.

Проанализировав судебную практику, можно выделить три практически существующих случая определения вида разрешенного использования земельного участка:

а) вид разрешенного использования определен договором аренды земельного участка. Подобное характерно для долгосрочных договоров аренды, заключенных в 1990е годы, которые не изменялись впоследствии. В этом случае вид разрешенного использования будет иметь лишь словесное определение – например, «для эксплуатации производственных и административно-деловых зданий»;

б) вид разрешенного использования земельного участка определен приказом МЭРТ РФ от 15 февраля 2007 года N 39. Наиболее часты случаи указания следующих видов разрешенного использования – 1.2.5. Земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания; или 1.2.7.

Земельные участки, предназначенные для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения; или 1.2.9.

Земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок;

в) вид разрешенного использования земельного участка определен приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 1 сентября 2014 г. N 540. В этом случае разрешенное использование будет установлено по классификатору. Для примера: «пищевая промышленность» (6.4); склады (6.9); деловое управление (4.1); магазины (4.4) и так далее.

Судебные решения за 2014 – 2017 года выработали подход соотношения вида разрешенного использования конкретного земельного участка со следующими двумя:

1.2.5. Земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания; и

1.2.7. Земельные участки, предназначенные для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения.

Если у предприятия в кадастровом паспорте земельного участка, арендуемого или находящегося в собственности, указан хотя бы один из данных двух видов разрешенного использования земельного участка, то располагающееся на нем строение будет включено в Перечень.

Обратим внимание, что фактическое использование предприятием такого строения во внимание не берется – будь в нем хоть производственный цех, всё равно по «земельному» критерию налог будет увеличен.

В качестве примера подобного дела можно привести рассмотрение Верховным судом РФ 30 марта 2017 года дела № 5-АПГ17-25, в котором суд прямо указал, что: «Таким образом, расположение указанного здания на земельном участке с видом разрешенного использования, который предусматривает размещение объектов бытового обслуживания, позволяет отнести названный объект недвижимости к торговому центру на основании подпункта 1 пункта 4 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации, а также пункта 1 статьи 1.1 Закона города Москвы “О налоге на имущество организаций”.

При этом не имеют правового значения доводы *** о фактическом неиспользовании помещения, поскольку здание, в котором находится нежилое помещение, принадлежащее административному истцу, правомерно включено Правительством Москвы в оспариваемый перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость».

Источник: https://www.4dk.ru/news/d/20171209115127-vklyuchenie-obekta-nedvizhimosti-v-perechen-obektov-podlezhashchikh-nalogooblozheniyu-po-kadastrovoy-stoimosti-mozhno-osporit

Административно-деловой центр налог на имущество

Административно-деловой центр налог на имущество

Московская областная Дума приняла ряд поправок в налоговое законодательство области. Об этом сообщает пресс-центр Мособлдумы.

В частности, скорректированы льготы, предоставляемые участникам инвестпроектов, реализуемых на территории Московской области, льготы, предоставляемые инвесторам, осуществившим капитальные вложения в объекты основных средств. Также введена новая статья, посвященная льготам, предоставляемым организациям, которые приобрели в собственность административно-деловой центр и (или) помещения, являющиеся частью одного такого центра.

Так, получить льготу смогут инвесторы, построившие административно-деловой центр или достроившие к нему новые помещения на сумму не менее 50 млн руб.

, и первые собственники, которые приобрели новый деловой центр или помещения в нем за аналогичную стоимость.

Поправки распространяются только на административно-деловые центры, сданные в эксплуатацию с 1 января 2018 года по 31 декабря 2025 года.

Какие налоговые преференции действуют по налогу на прибыль и каковы условия их применения? Узнайте из «Энциклопедии решений. Налоги и взносы» интернет-версии системы ГАРАНТ. Получите полный доступ на 3 дня бесплатно!

Исключение предусмотрено для центров и помещений, полученных бесплатно (включая дарение), а также центров и помещений стоимостью менее 50 млн руб., – к ним льготы применяться не будут. Льготами смогут воспользоваться только покупатели, получившие центр или его помещения по договору купли-продажи или другим возмездным договорам.

Для инвесторов (собственников) – получателей льгот установлен ряд критериев:

  • численность сотрудников компании должна быть не менее 50 человек, работающих в Московской области;
  • зарплата сотрудников должна превышать среднюю зарплату в Подмосковье;
  • средства, освободившиеся благодаря налоговой льготе, должны быть направлены на развитие компании, а также на погашение кредитов и процентов по ним, взятых на определенные нужды.

Компании, соответствующие указанным требованиям, смогут получить освобождение от налога на имущество в течение четырех лет, а также льготу по налогу на прибыль на 4,5% от общий суммы прибыли. Подать заявление на льготы можно в год постановки делового центра или помещений на бухучет или в ближайшие три налоговых периода.

Депутаты предусмотрели ряд особенностей для утвержденных льгот:

  • общая сумма, высвобождаемая благодаря льготе по налогу на прибыль, не должна превышать 35% от стоимости приобретения в год;
  • общая сумма, освобожденная льготой по налогу на прибыль за все время использования, не должна превышать стоимости приобретенного строения или помещения в нем;
  • максимальный объем средств, высвобожденных по льготе, различается для компаний с разной численностью сотрудников (для организаций с численностью сотрудников не менее 50 человек максимальная сумма льготы не может превышать 500 млн руб., а для организаций с численностью сотрудников не менее 500 человек – 1 млрд руб.).

Также установлено, что объем поступивших в бюджет области налогов с доходов физических лиц за период пользования льготой должен быть не меньше, чем объем поступлений в дольготный период.

Прекращение льготы по налогу на прибыль предусмотрено после продажи центра или купленных ранее помещений во второй раз или в случае нарушения условий предоставления льготы в один из налоговых периодов. Если же собственник продаст деловой центр раньше, чем по истечении семи лет после постановки на бухучет, то он должен будет возместить Московской области всю сумму, высвобожденную по льготе.

Предполагается, что новые налоговые льготы станут дополнительным стимулом для развития предпринимательской среды в Подмосковье.

Разъяснено, когда административное здание подлежит налогообложению по среднегодовой стоимости

Если нежилое здание, используемое в целях делового, административного или коммерческого назначения, было разделено на помещения, не соответствующие региональным критериям отнесения к объектам, подлежащим налогообложению по кадастровой стоимости, то оно подлежит налогообложению по среднегодовой стоимости (письмо ФНС России от 18 августа 2017 г. № ЗН-4-21/16379).

В рассмотренном примере в Санкт-Петербурге налоговая база налога на имущество организаций как кадастровая стоимость объектов недвижимости определяется в отношении, в частности, нежилых зданий площадью свыше 3000 кв. м (ст.

1-1 Закона Санкт-Петербурга от 26 ноября 2003 г. № 684-96 «О налоге на имущество организаций»).

При этом, если здание было разделено на помещения меньшей площади, то данные помещения подлежат налогообложению по среднегодовой стоимости, уточнили налоговики.

Напомним, что налоговая база налога на имущество организаций определяется как среднегодовая стоимость имущества, признаваемого объектом налогообложения (п. 1 ст. 375 Налогового кодекса).

При этом в отношении отдельных объектов недвижимого имущества налоговая база определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода в соответствии со ст. 378.2 НК РФ (п. 2 ст. 375 НК РФ).

В свою очередь объекты недвижимого имущества, в отношении которых субъектом РФ могут быть установлены особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости, поименованы в подп. 1, 2, 4 п. 1 ст. 378.2 НК РФ.

При этом условием применения кадастровой стоимости в целях налогообложения объектов недвижимого имущества, указанных в подп. 1-2 п. 1 ст. 378.2 НК РФ, является включение их в перечень объектов недвижимого имущества, определяемый уполномоченным органом исполнительной власти субъекта РФ в рамках п. 7 ст. 378.2 НК РФ.

Уточнено, что в случае несоответствия объектов недвижимого имущества, вновь образованных в результате раздела включенного в Перечень объекта недвижимого имущества, критериям, предусмотренным ст. 378.

2 НК РФ, в том числе дополнительным критериям, установленным законом субъекта РФ о налоге на имущество организаций, например, исходя из площади объектов, такие объекты подлежат налогообложению по среднегодовой стоимости.

Расчет налога на имущество по кадастровой стоимости

Налог на имущество в отношении определенной недвижимости считается исходя из ее кадастровой стоимости (п. 2 ст. 375, ст. 378.2 НК РФ).

При этом если организация владеет не только кадастровой недвижимостью, но и другим имуществом, облагаемым налогом на имущество организаций, то компании необходимо будет делать два отдельных расчета: «кадастровый» и «среднегодовой»»>TEXT.

Причем стоимость кадастровой недвижимости не нужно учитывать при расчете налога по среднегодовой стоимости.

Об объектах недвижимости, которые облагаются по кадастровой стоимости, можно прочитать в отдельном материале.

Налог на имущество по кадастровой стоимости в Москве

Административно-деловой центр налог на имущество

В отношении отдельных объектов налоговая база определяется как их кадастровая стоимость (т.н. «Кадастровый налог»).

Для таких объектов, в отличие от остальной недвижимости, размер налога на имущество становится достаточно значительным.

По смыслу закона под повышенный «Кадастровый налог» должны попадать наиболее прибыльные категории коммерческой недвижимости. Однако, практика, как всегда, вносит некоторые коррективы.

Так в соответствии с законом о налоге на имущество организаций в г. Москве к объектам, облагаемым налогом по кадастровой стоимости, относятся деловые и торговые центры и иные здания и помещения, связанные с размещением:

  • офисов;
  • торговых объектов;
  • объектов общепита;
  • объектов оказания бытовых услуг.

Также «кадастровый» налог применяется для объектов недвижимости иностранных организаций и в отдельных случаях – для жилых помещений, принадлежащих юридическим лицам.

Основная масса споров связана с квалификацией объектов как деловых или торговых центров или помещений, используемых для соответствующих нужд. Изначальная цель законодателя охватить налогом наиболее прибыльные для собственников объекты вполне обоснована.

Однако размытость критериев отнесения недвижимости к соответствующим категориям и естественное желание чиновников не обидеть казну приводят к включению в перечень объектов, не совсем соответствующих (или совсем не соответствующих) установленным законом критериям.

Так включение имущества в перечень облагаемого по кадастровой стоимости, осуществляется по двум самостоятельным критериям:

  1. когда один из видов разрешенного использования участка предусматривает размещение офисных зданий делового, административного и коммерческого назначения, торговых объектов, объектов общественного питания и (или) бытового обслуживания.
  2. когда недвижимое имущество фактически используется в целях делового, административного или коммерческого назначения, а также в целях размещения торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания.
Здание включено в перечень облагаемых по кадастровой стоимости
Исходя из разрешенного использования участкаИсходя из назначения или фактического использования помещения
Изменение разрешенного использования участкаПриведение разрешённого использования в соответствие с классификаторомРаздел участка с последующим изменением ВРИ (при наличии объектов разного назначения)Оспаривание результатов обследования
Снижение кадастровой стоимости здания в судебном порядке

Применение кадастрового налога, исходя из разрешённого использования участка

В случае когда один из видов разрешенного использования участка предусматривает размещение офисных зданий делового, административного и коммерческого назначения, торговых объектов, объектов общественного питания и (или) бытового обслуживания, все здания и сооружения на этом участке независимо от их назначения и фактического использования автоматически включаются в перечень облагаемых налогом по кадастровой стоимости.

Под данное основание не подпадают здания делового, административного назначения, расположенные на земельных участках, ВРИ которых предусматривает размещение промышленных или производственных объектов. То есть на административные корпуса предприятий, находящиеся на участках с «производственными» видами разрешенного использования.

Основанная масса споров связана именно с промышленными предприятиями, на территории которых в настоящее время вместо производственной деятельности или в дополнение к ней размещены офисные и торговые объекты.

В случае, если разрешённое использование участка предполагает только производственную и складскую деятельность (вид 6.* по действующей классификации, 1.2.9. по старой), то включение зданий на нём в перечень облагаемых «кадастровым налогом» возможно только по их фактическому использованию.

Однако для многих промышленных предприятий установлено разрешённое использование, предусматривающее в качестве самостоятельных видов размещение офисов, объектов торговли или общественного питания (виды 4.* и 3.* по действующей классификации, 1.2.7. и 1.2.5. по старой).

В таком случае все объекты на таком участке подпадают под «кадастровый налог». Так не редки случаи, когда под повышенное налогообложение подпадали действующие заводы, для участков которых «торговое» или «офисное» разрешенное использование было установлено ради перепрофилирования малой части зданий или вообще на перспективу.

Либо вообще произвольно установлено ДГИ Москвы без согласия собственника зданий.

В этом случае может потребоваться:

  • раздел участка для разделения производственно-складских и торгово-офисных объектов;
  • изменение разрешённого использования участка.

При этом нахождение участка в зоне сохраняемого землепользования (Ф) не препятствует исключению части видов разрешённого использования.

Кроме того, в ряде случаев вопрос решается после приведения разрешённого использования участка в соответствие с действующим классификатором.

Так для многих давно сформированных участков разрешённое использование было установлено в произвольной форме, не привязанной ни к одному пункту какого-либо классификатора и допускающей двоякое толкование.

Должностные лица трактуют все сомнения в формулировках довольно предсказуемо. Однако после присвоения объекту конкретных кодов ВРИ по действующему классификатору такая возможность у них отпадёт.

При этом во многих случаях приведение разрешенного использования в соответствие с классификатором представляет собой отнюдь не техническую задачу – нужно будет доказать необходимость присвоения соответствующего кода, в том числе, со ссылкой на историю создания объекта, техническую документацию и т.д.

Применение кадастрового налога, исходя из фактического использования зданий

Применение данного порядка актуально для объектов, находящихся на участках с разрешенным использованием, не предусматривающим размещение торговых или офисных объектов.

В этом случае Госинспекцией по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы («Госинспекция по недвижимости Москвы») проводятся мероприятия по определению вида фактического использования недвижимого имущества для целей налогообложения в соответствии с порядком определения вида фактического использования зданий (строений, сооружений) и нежилых помещений, который утвержден постановлением Правительства Москвы от 14.05.2014 года № 257-ПП.

По результатам проведения вышеуказанных мероприятий составляется акт госинспекции о фактическом использовании здания (строения, сооружения) и нежилого помещения для целей налогообложения, на основании которого недвижимое имущество включается в перечень.

В таком случае для собственников недвижимости будет актуально:

  • оспаривание актов обследования недвижимости;
  • оспаривание перечня объектов, облагаемых по кадастровой стоимости, в части принадлежащих им объектов.

В данном случае основная масса споров также связана с бывшими или действующими промышленными и складскими предприятиями. Так чиновники упорно относят административные корпуса, являющиеся неотъемлемой частью любого производственного комплекса, к деловым объектам, облагаемых налогом по кадастровой стоимости.

Тогда как суды занимают гораздо более здравую позицию – административные помещения, используемые для собственных нужд предприятия, а не для сдачи в аренду, «кадастровым» налогом облагаться не должны.

В данных спорах принципиально важно доказать фактическое использование объекта именно для нужд производственного комплекса.

Снижение кадастровой стоимости для минимизации налога на имущество

В ряде случав, когда оспаривание включения объектов в перечь облагаемых «кадастровым» налогом не перспективно, для частичного снижения налогового бремени целесообразно судебное снижение кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость в таком случае устанавливается равной рыночной стоимости задания, определяемой оценщиком (или в рамках судебной экспертизы).

Во многих случаях данный вариант позволяет снизить кадастровую стоимость, а соответственно и размер налога, в разы.

Относительно понятий делового и торгового центра

Нежилое здание признается административно-деловым центром, если оно отвечает хотя бы одному из перечисленных ниже условий:

  • расположено на земельном участке, один из видов разрешенного использования (ВРИ), которого предусматривает размещение офисных зданий делового, административного и коммерческого назначения;
  • назначение, разрешенное использование или наименование помещений общей площадью не менее 20% общей площади этого здания предусматривает размещение офисов и сопутствующей офисной инфраструктуры (включая централизованные приемные помещения, комнаты для проведения встреч, офисное оборудование, парковки);
  • не менее 20% его общей площади здания используется для размещения офисов и сопутствующей офисной инфраструктуры.

Нежилое здание признается торговым центром если оно отвечает хотя бы одному из перечисленных ниже условий:

  • расположено на земельном участке, один из видов разрешенного использования которого предусматривает размещение торговых объектов, объектов общественного питания и (или) бытового обслуживания;
  • назначение, разрешенное использование или наименование помещений общей площадью не менее 20% общей площади этого здания предусматривает размещение торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания;
  • не менее 20% общей площади здания используется для размещения торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания.

Источник: https://www.2m.ru/uslugi/zemelnye-otnosheniya-v-moskve/nalog-na-imushhestvo

Отчитываемся «по кадастру»: сложности и нововведения по налогу на имущество

Административно-деловой центр налог на имущество

В ст. 374 НК РФ перечислено имущество организаций, облагаемое налогом. В 2014‑2015 годах ст. 378.2 дополнила этот список имуществом, облагаемым налогом исходя из кадастровой стоимости. К нему относятся:

  • административно-деловые центры,
  • торговые центры,
  • нежилые помещения, которые могут использоваться или фактически используются как офисные или торговые площади,
  • жилые дома и помещения, даже если они учитываются на балансе организации не как основные средства, а как товар или вложения в нематериальные активы.

Отсутствие госрегистрации не освобождает от налога (см. п. 52 Методических указаний по бухучету основных средств), как и консервация, поскольку она не является основанием для вывода объекта из состава основных средств.

Вопрос. У организации на 41 счете числятся жилые дома. Нужно ли платить налог на имущество? По кадастровой или по среднегодовой стоимости?

Ответ. Минфин России в письме от 27.02.15 № 03-05-05-01/9954 разъяснил: жилые дома и помещения, не являющиеся основными средствами, не включаются в региональный перечень объектов недвижимого имущества, но облагаются налогом по кадастровой стоимости, если в регионе принят соответствующий закон. Если закон не принят, налог на имущество по ним организация не платит.

Платить или не платить?

Тем, кто не знает, нужно ли платить налог на имущество организаций по кадастровой стоимости, сориентироваться поможет алгоритм.

Шаг 1. Проверьте, введен ли налог по кадастровой стоимости в регионе, где находится недвижимость компании.

  • Если введен, переходите к шагу 2.
  • Если не введен и компания применяет УСН или ЕНВД, она не платит налог на имущество.
  • Если не введен, но компания применяет ОСНО, она платит налог на имущество, исходя из среднегодовой стоимости.

Шаг 2. Проверьте, подпадают ли под налог площади, принадлежащие компании.

Ст. 378.2 НК РФ объявляет плательщиками налога по кадастровой стоимости собственников (не арендаторов!) деловых и торговых центров.

Однако власти региона вправе предоставить льготы, например, объявить объектами налогообложения только деловые или только торговые центры, или ввести лимит по площади. Эта информация содержится в региональном законе о налоге на имущество организаций.

Если объект формально не относится к деловой или торговой недвижимости, но фактически используется как офисные или торговые площади, перейдите к шагу 3.

Вопрос. Предприятие на УСН имеет в собственности нежилое помещение, в котором открыт автомагазин. Нужно ли исчислять и уплачивать налог на имущество по кадастровой стоимости?

Ответ. Такая недвижимость может облагаться налогом на имущество по кадастровой стоимости: пп. 2 п. 1, пп. 2 п. 4, п. 5 ст. 378.

2 НК РФ в числе налогооблагаемых объектов называют нежилые помещения, которые фактически на 20 и более процентов используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания.

Точный ответ даст утвержденный в субъекте РФ перечень объектов недвижимости, облагаемой налогом по кадастровой стоимости.

Шаг 3. Проверьте, включен ли объект недвижимости в перечень кадастрового имущества, опубликованный на официальном сайте региона.

Такой перечень региональные власти публикуют до 1 января года, с которого начинается налогообложение по кадастровой стоимости.

Вопрос. У компании есть производственный корпус, который она сдает в аренду под офисы. Хотим проверить его по «кадастровому» списку, но на сайте Росреестра его не нашли.

Ответ. Список нужно искать не на сайте Росреестра, а на официальном портале региона, например:  

Если перечень не опубликовали вовремя или в нем нет вашей недвижимости, компания на УСН налог на имущество не платит, а те, кто применяет ОСНО, продолжают рассчитывать налог по среднегодовой стоимости.

Если объект недвижимого имущества ошибочно включили в «кадастровый» перечень, а затем исключили из него в течение налогового периода, налоговая база по налогу на имущество определяется как среднегодовая стоимость. Об этом проинформировала ФНС в письме от 28.04.15 № БС-4-11/7315.

Как рассчитать налог и отчитаться: особенности и нюансы

Шаг 1. Запросите кадастровую стоимость здания на начало налогового периода в региональном отделении Росреестра.

Шаг 2. Скорректируйте налоговую базу, если это нужно.

Вопрос. Компании принадлежит бутик в торговом центре, который включен в региональный список имущества, облагаемого налогом по кадастровой стоимости, но самого магазина в списке нет. Как посчитать для него кадастровую стоимость?

Ответ. Если кадастровая стоимость помещения не определена, но известна кадастровая стоимость здания, в котором оно расположено, то налоговая база определяется как доля кадастровой стоимости здания, соответствующая доле площади помещения в здании (см. п. 6 ст. 378.2 НК РФ).

Машино-места в административно-деловых или торговых центрах, по которым налог на имущество организаций рассчитывается на основании кадастровой стоимости, тоже облагаются налогом на имущество по кадастровой стоимости. Такие разъяснения приведены в письме ФНС России от 23.04.15 № БС-4-11/7028@.

Шаг 3. Посчитайте сумму налога за год.

Сумма налога за год = Кадастровая стоимость здания × Налоговая ставка × К,
где коэффициент К = число месяцев отчетного периода, в течение которых компания владела имуществом (включая месяцы поступления и выбытия) / число месяцев в отчетном периоде.

Если у здания несколько собственников, умножьте кадастровую стоимость на свою долю, а потом на налоговую ставку и на коэффициент К.

Шаг 4. Рассчитайте квартальный авансовый платеж.

Если закон субъекта РФ предусматривает квартальные авансовые платежи внутри налогового периода, то авансовый платеж равен ¼ суммы налога, рассчитанной выше.

Шаг 5. Отчитайтесь и перечислите налог.

Легко и быстро отчитаться по имуществу организации на УСН и ЕНВД могут в онлайн-сервисе Контур.Бухгалтерия:

  •  если основное средство уже учитывается в Контур.Бухгалтерии, то для расчета авансовых платежей и сдачи отчетности нужно просто поставить в карточке галочку «облагается налогом на имущество» и заполнить появившиеся поля;
  •  если бухгалтерский учет основных средств еще не ведется, для сдачи отчетности достаточно завести основное средство и заполнить карточку.

В конце года через Контур.Бухгалтерию можно сформировать и отправить налоговую декларацию.

Вопрос. Куда отчитываться по налогу на имущество организации, рассчитанному по кадастровой стоимости? В свою ИФНС?

Ответ. Отчетность по налогу на имущество организаций в отношении недвижимости, облагаемой налогом по кадастровой стоимости, представляется по местонахождению объекта. Крупнейшие налогоплательщики отчитываются по месту учета, но с КПП и кодом налогового органа по местонахождению имущества (см. письмо ФНС от 29.04.2014 № БС-4-11/8482).

Движимое имущество, принятое к учету до и после 1 января 2013 года

Налогообложение движимого имущества не имеет отношения к кадастровой стоимости, но вызывает вопросы. И здесь нередко допускаются ошибки. Все несложно, если проследить за изменениями Налогового кодекса:

  •  до 01.01.2015 движимое имущество, принятое к учету после 01.01.2013, не признавалось налогооблагаемым;
  •  с 01.01.2015 Федеральный закон от 24.11.2014 № 366-ФЗ отменил для этих основных средств статус необлагаемых налогом и «отправил» их в ст. 381 НК РФ — к имуществу, освобожденному от налогообложения по льготе.

Это означает, что теперь такие основные средства отражаются в декларации: остаточная стоимость — в разделе 2 расчета в составе объекта налогообложения и в числе льготируемого имущества. А налоговики при камеральной проверке вправе потребовать документы, подтверждающие льготу.

Льгота распространяется не на все движимые основные средства, принятые к учету после 01.01.2013. В письме от 09.02.2015 № 03-05-05-01/5111 Минфин уточнил содержание п. 25 ст. 381 НК РФ.

Если имущество было принято на учет в результате реорганизации или ликвидации, приобретено у взаимозависимых лиц в течение 2013‑2014 годов, с 01.01.

2015 оно признается объектом налогообложения по налогу на имущество организаций и не подпадает под льготу.

Движимое имущество, принятое к учету до 01.01.2013, по-прежнему облагается налогом на общих основаниях.

Вопрос. Организация на УСН, на балансе из имущества только автомобили, но они приняты к учету до 01.01.2013. Поэтому налог на имущество не платим?

Ответ. Не платите, но по другой причине. Движимое имущество, принятое на учет до 01.01.2013, облагается налогом по остаточной стоимости. Но поскольку организация применяет УСН, она платит налог только по имуществу, облагаемому по кадастровой стоимости.

Анна Сатдарова, эксперт онлайн-сервиса Контур.Бухгалтерия

Источник: https://kontur.ru/articles/2340

Как изменится налог на имущество с января 2014 года

Административно-деловой центр налог на имущество

Новые правила касаются двух видов недвижимости, принадлежащей российским компаниям: административно-деловых центров, а также торговых центров (комплексов) или помещений в них.

Кроме того, новшества предусмотрены для недвижимого имущества иностранных организаций, не открывших постоянных представительств в России. А также для недвижимости иностранных компаний, не относящейся к деятельности через постоянные представительства.

Что такое административно-деловые и торговые центры

Определение административно-деловых и торговых центров приведено в пунктах 3 и 4 новой статьи 378.2 НК РФ.

Так, административно-деловой центр — это отдельно стоящее нежилое здание, помещения в котором принадлежат одному или нескольким собственникам, и которое удовлетворяет хотя бы одному из двух условий.

Первое условие — один из видов разрешенного использования земли, расположенной под зданием, предусматривает размещение офисных зданий делового, административного и коммерческого назначения.

Второе условие — здание предназначено для использования или фактически используется в целях делового, административного или коммерческого назначения.

Торговый центр (комплекс) – это отдельно стоящее нежилое здание, помещения в котором принадлежат одному или нескольким собственникам, и которое отвечает хотя бы одному из двух условий.

Первое условие — один из видов разрешенного использования земли, расположенной под зданием, предусматривает размещение объектов торговли, общепита и (или) бытового обслуживания.

Второе условие — здание предназначено для использования или фактически используется в целях размещения объектов торговли, общепита и (или) бытового обслуживания.

Как определить предназначение и фактическое использование здания

Предназначение здания нужно определять по кадастровому паспорту или документу технического учета (инвентаризации).

Если по этим бумагам не менее 20 процентов общей площади объекта предусматривает размещение офисов и сопутствующей инфраструктуры (централизованных приемных помещений, комнат для проведения встреч, офисного оборудования, парковок), то здание предназначено для использования в целях делового, административного или коммерческого назначения.

Если же не менее 20 процентов общей площади объекта предусматривает размещение торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания, то здание предназначено для размещения объектов торговли, общепита и бытового облуживания.

Фактическое использование нежилого помещения для размещения офисов, объектов торговли, общепита и бытового обслуживания — это использование не менее 20 процентов его общей площади для размещения данных объектов.

В чем суть нововведений

Налоговой базой для вышеуказанных объектов будет кадастровая стоимость по состоянию на 1 января соответствующего налогового периода. Для прочего имущества налоговой базой, как и прежде, остается среднегодовая стоимость.

Чтобы новшества начали действовать в том или ином субъекте РФ, власти этого субъекта должны утвердить результаты кадастровой оценки объектов недвижимости. Затем должен быть принят региональный закон, устанавливающий особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости.

В этом законе, в числе прочего, полагается указать величину налоговой ставки для вышеуказанных объектов. Ее верхний предел задан в новом подпункте 1.1 статьи 380 НК РФ.

Так, для Москвы максимально допустимое значение составит в 2014 году 1,5%, в 2015 году — 1,7%, а в 2016 году и далее — 2%.

Для остальных регионов максимально допустимое значение ставки будет равно 1% в 2014 году, 1,5% – в 2015 году, 2% – в 2016 году и далее.

Далее уполномоченный орган субъекта РФ должен ежегодно не позднее 1 января определять перечень объектов недвижимости, подпадающих под новшества. Данный перечень по электронной почте направят в ИФНС по местонахождению объектов и разместят в интернете.

Таким образом, налогоплательщикам не нужно самостоятельно решать, относится ли недвижимость к торговому комплексу или офисному центру. Такое решение принимают власти региона, а владельца имущества ставят перед фактом.

Как по новым правилам рассчитать налог на имущество

Сумма налога по указанным выше объектам равна кадастровой стоимости по состоянию на 1 января соответствующего года, умноженной на ставку налога.

Если в регионе введены отчетные периоды (квартал, полугодие и девять месяцев), то в течение года компания должна перечислять авансовые платежи. Размер авансового платежа равен одной четвертой кадастровой стоимости, умноженной на ставку.

Перечислять налог и авансовые платежи нужно в бюджет по местонахождению каждого объекта.

У многих организаций, владеющих торговыми комплексами и деловыми центрами, на балансе есть еще и «обычное» имущество. Налоговую базу для такого имущества нужно определять отдельно от налоговой базы объектов, которые подпадают под новшества, а именно от налоговой базы по торговым и деловым центрам.

Пример

Организация владеет торговым комплексом и производственным оборудованием (не относящимся к движимому имуществу). Кадастровая стоимость торгового комплекса составляет 50 000 000 руб.

Остаточная стоимость оборудования равна значениям, указанным в таблице. В данном регионе ставка по налогу на имущество для торговых комплексов равна 1%. Ставка для прочего имущества — 1,1%.

Бухгалтер рассчитал величину налога для торгового комплекса. Она составила 500 000 руб.(50 000 000 руб. х 1%).

Затем бухгалтер рассчитал налоговую базу для производственного оборудования. Она равна 1 200 000 руб.((1 500 000 + 1 450 000 + 1 400 000 + 1 350 000 + 1 300 000 + 1 250 000+ 1 200 000 + 1 150 000 + 1 100 000 + 1 050 000 + 1 000 000 + 950 000 + 900 000): (12+1)). Величина налога в отношении оборудования составила 13 200 руб.(1 200 000 руб. х 1,1%).

Источник: https://www.Buhonline.ru/pub/comments/2013/11/8069

Правовед
Добавить комментарий