Оформление уступки права требования

Порядок оформления переуступки прав требования на квартиру

Оформление уступки права требования
Статья обновлена: 22 мая 2019 г.

Переуступка прав собственности на квартиру, т.е. сделка купли-продажи квартиры до завершения строительства дома, называется цессией. Цедент (лицо, купившее квартиру в новостройке напрямую у Застройщика, чаще всего инвестор) продает, т.е.

передает цессионарию (покупателю) право на получение новой квартиры за более высокую плату, чем он приобретал сам у строительной компании.

Покупатель должен понимать, что покупая квартиру по переуступке, на него переходит не только право участника строительства, но и обязанности и риски, связанные с нарушениями по вине Застройщика.

До оформления сделки по переуступке

  • При переуступке права по договору долевого участия (ДДУ).Прежде продать квартиру по договору долевого участия Продавец обязан оплатить Застройщику всю сумму долга за квартиру или оставшуюся сумму задолженности можно перевести на Покупателя. Для этого составляется Договор перевода долга новому владельцу. Данный вид продажи квартиры можно проводить неоднократно, но только до тех пор, пока дом не будет сдан в эксплуатацию и собственник не получит передаточный акт на квартиру. Продажа квартиры по Договору долевого участия требует обязательной регистрации в УФРС.КАК ОФОРМИТЬ ПЕРЕУСТУПКУ ПРАВ ТРЕБОВАНИЯ ПО ДДУ
  • При переуступке права по предварительному договору купли-продажи.Покупая квартиру по предварительному договору, право требования на нее остается также у Продавца, т.е. Покупатель не сможет продать квартиру третьему лицу, по переуступке права требования.1 апреля 2005 года вступил закон об обязательной регистрации договора долевого участия или договора инвестирования в Регистрирующем органе. Соответственно, если квартира приобреталась до 1 апреля 2005 года по договору долевого участия с Застройщиком в простой письменной форме, то переуступка прав не подлежит обязательной регистрации в Регистрирующем органе. Для этого достаточно покупателю заключить соглашение об уступке прав требования с Застройщиком.

В обоих случаях переуступка прав требования может быть оформлена только после оплаты продавцом застройщику суммы по заключенному между ними договору или одновременным заключением договора перевода оставшегося долга на покупателя.

Порядок оформления переуступки

Порядок оформления переуступки прав на квартиру в новостройке я разделила на 4 основных этапа.

1-й этап — проверка наличия необходимых документов у Застройщика

Перед тем как приступить к процедуре оформления сделки по переуступке, необходимо проверить наличие разрешительной документации у Застройщика. Для этого достаточно обратиться в офис компании и попросить необходимые документы:

  • Учредительные документы строительной компании, а именно устав и учредительный документ;
  • Свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
  • Документы, подтверждающие права собственности на землю;
  • Бухгалтерская отчетность за последний квартал текущего года;
  • Разрешение на строительство;
  • Проект на строительство, в котором должно быть указано:
    1. разрешение на строительство;
    2. права на земельный участок, на котором идет строительство дома. Если Застройщик не является собственником участка, то Договор аренды, в котором должен быть указан кадастровый номер и площадь участка;
    3. цель проекта;
    4. этап строительства;
    5. срок реализации;
    6. предполагаемый срок сдачи дома в эксплуатацию.
  • Проектная декларация, в которой должно быть указано о способе исполнения обязательства строительной компании указанной в Договоре;
  • Договор, в котором указано, на основании каких денежных средств производится строительство дома.

Перед продажей квартиры по переуступке прав собственности продавцу необходимо:

  1. Уведомить Застройщика о продаже квартиры по переуступке права требования.

    Для этого необходимо прийти в офис компании или письменно уведомить Застройщика, о намерении провести юридическую процедуру переуступки права требования.

    В случае не уведомления строительной компании о смене покупателя, то сделка может быть признана недействительной.

    Желательно, чтобы при сделке по переуступке права представитель строительной компании (застройщика) был в качестве третьей стороны.

  2. Получить письменное согласие Застройщика на продажу квартиры.

    Согласие Вы можете получить в офисе компании. Чаще всего Застройщик требует 5% за процедуру переуступки права требования и выдачу согласия на сделку. Чаще всего Продавец продает квартиру по более высокой цене, чем купленной у Застройщика.

    Процент оплаты Строительной компании вычисляется от продаваемой суммы Продавца. Например: квартира куплена у Застройщика за 1,5 млн. руб., а продается за 2 млн.руб., то 2 млн.* 5% = 100 тыс.руб.

    — данная сумма вносится на лицевой счет в банке строительной компании.

  3. Взять у Застройщика справку об отсутствии долга перед ним.

    В ней должно быть указано то, что расчёты по договору произведены полностью и обязанность продавца по оплате исполнена в полном объёме.

    Справку строительной компании можно получить только при полном погашении долга или при заключении Договора перевода оставшейся суммы задолженности на Покупателя, заключенный между Продавцом и Покупателем.

    В данном договоре третьим лицом должен быть указан Застройщик.

  4. Получить нотариальное согласие супруга(и) на продажу квартиры по переуступке прав долевого участия, если квартира приобреталась в браке.
  5. Взять письменное согласие Банка продавцу на уступку права требования, если квартира находится в залоге по ипотечному кредитованию. Данное согласие Банк даст только после полного погашения суммы задолженности по ипотеке.
  6. Получить выписку из ЕГРН на квартиру (бывший ЕГРП).

    В данной выписке должен быть указан продавец, в качестве правообладателя, в том случае, если Договор долевого участия или договор инвестирования регистрировался в регистрирующем органе. Выписка должна быть бумажной. Чтобы узнать как ее заказать, пройдите по ссылке.

Что необходимо сделать Покупателю

Перед покупкой квартиры по переуступке прав требования покупателю необходимо:

  1. Получить согласие супруга(и) на покупку квартиры заверенное нотариально, когда покупка происходит одним из супругов находящихся в браке. Если же оба супруга участвуют в сделке или между ними заключен брачный договор о раздельном имуществе, то данного согласия не требуется.
  2. Подписать и получить кредитный договор и закладную, если квартиру покупаете по ипотеке (или иному кредитованию).

3-й этап — составление договора переуступки прав

Источник: https://prozhivem.com/kvartira/novostrojka/pereustupka-prav-trebovanija-na-kvartiru.html

Договор переуступки права требования по ДДУ – особенности и правила оформления – ЮК

Оформление уступки права требования

Долевое строительство привлекает граждан, прежде всего, своей ценой, поскольку именно в этом сегменте можно приобрести самые дешевые квадратные метры жилья, но не только этим. Строительство многоэтажного дома длится несколько лет, и за это время в жизни дольщика может многое что поменяться.

По закону у дольщика есть возможность безболезненно выйти из проекта, уступив свои права по ДДУ на будущую квартиру другому участнику. Этим правом также пользуются частные инвесторы, для которых участие в долевом проекте – возможность заработать на разнице в стоимости жилья, приобретенного на ранних этапах строительства.

Как правило, договор переуступки права требования по договору долевого участия заключается перед сдачей дома, когда цена на квартиры значительно возрастает.

Как продать квартиру по переуступке прав

Договор переуступки, по-другому называемый цессия, фиксирует передачу инвестором (цедентом) своих прав на будущее жилье новому участнику (цессионарию).  Не следует путать данную сделку с покупкой квартиры, поскольку на момент ее совершения продаваемого объекта еще не существует. Дольщик  передает не само жилье, а только возможность требования квартиры у застройщика в будущем.

Переуступка права требования по договору долевого участия возможна в определенный период: после того, как ДДУ пройдет положенную регистрацию, и до подписания акта. Когда объект уже достроен и передан дольщику, считается, что застройщик выполнил перед ним свои обязательства. Продавать квартиру  в сданном доме можно в обычном порядке, после оформления ее в свою собственность.

Цедент может передать только свои права, которыми реально владеет, и именно в том объеме, который имеет сам.

При этом он не несет никакой ответственности за все последующие действия строительной компании и не отвечает перед новым участником за любые нарушения, допущенные застройщиком.

После заключения цессии, все претензии новый дольщик может предъявлять только к строительной компании, но никак не к прежнему участнику. 

Еще до совершения сделки по переуступке прав прежний дольщик должен произвести все расчеты с застройщиком.

Если он не расплатился в полном объеме со строительной фирмой, сделка возможна только в случае, если новый участник согласится перевести на себя его долг. Для этого между ними подписывается специальное соглашение, в котором цессионарий обязуется полностью погасить долг цедента перед застройщиком.

По общему правилу, если у прежнего дольщика нет долгов по оплате, не требуется получать разрешение девелопера на переуступку прав по ДДУ. При наличии долга такое согласие нужно получить обязательно.

Однако нужно учесть, что нередко в ДДУ застройщики включают условие об обязательном получении согласия на совершение данной сделки.

Если в договоре имеется такой пункт, необходимо получить разрешение застройщика, даже если все расчеты по договору были произведены в полном объеме.

Застройщик должен быть письменно извещен о смене участников в ДДУ.

Если строительная компания не будет проинформирована, новый дольщик принимает на себя все возможные риски наступления неблагоприятных последствий, например, застройщик может передать жилье не новому, а прежнему участнику, что будет считаться надлежащим исполнением обязательств.  Если жилье приобретено в ипотеку, для совершения сделки необходимо также получить разрешение банка.

Как оформить договор уступки права

Приобретение квартиры по переуступке считается достаточно рискованной сделкой.

Обо всех рисках при покупке жилья по переуступке, можно прочитать в статье «Как происходит по 214 ФЗ переуступка прав по договору долевого участия».

Чтобы максимально обезопасить себя, перед тем как подписать договор переуступки прав собственности на квартиру, рекомендуется внимательно проверить документы прежнего дольщика и самого застройщика.

Что необходимо посмотреть у застройщика:

  • все документы компании, свидетельство о госрегистрации и постановке на учет в налоговой;
  • документы, устанавливающие право застройщика на участок;
  • разрешительные документы на возведение данного объекта;
  • проектную декларацию на строящийся объект.

Договор ДДУ обязательно регистрируется в Росреестре, чтобы убедиться, что цедент действительно является правообладателем по данному договору, нужно получить выписку из ЕГРП на переуступаемый объект. Прежний участник должен также передать все квитанции об оплате по договору, а у застройщика нужно запросить документ об отсутствии у дольщика задолженности. Для совершения сделки по переуступке прав по договору долевого участия необходимо как покупателю, так и продавцу получить разрешение второго супруга на ее совершение, заверенное нотариусом.

Денежные расчеты

Сделка по переуступке прав по ДДУ совершается на возмездной основе. Как правило, новый дольщик оплачивает прежнему участнику не только стоимость внесенных им средств по договору, но также и дополнительное вознаграждение за передачу своих прав.

Соглашение о переуступке необходимо зарегистрировать в Росреестре, и уже после этого производить все расчеты с продавцом. Вносить денежные средства заранее – значит подвергнуться риску потерять деньги, если договор не пройдет регистрацию.

Это может случиться по причине продажи данного объекта ранее другому лицу, что в подобных сделках происходит довольно часто.

Нередко застройщики также требуют с покупателя заплатить определенный процент за свое согласие на сделку, обычно он составляет до 5% от цены ДДУ.

Новому дольщику нужно учесть один существенный момент: в случае, если он решит аннулировать ДДУ с застройщиком, он получит назад только сумму, указанную в договоре.

Ни вознаграждение, оплаченное за переуступку своих прав прежнему участнику, ни проценты, уплаченные за разрешение на сделку застройщика, ему не вернутся.

Что должен содержать договор цессии

Единая форма документа законом не предусмотрена, однако есть определенные требования к его составлению. Примерное содержание договора:

  1. Вводная часть документа должна содержать все данные о цеденте и цессионарии.
  2. В предмете договора должны быть указаны номер ДДУ, на основании которого заключается цессия, полное наименование компании-застройщика, адрес проданного объекта. Далее дается подробное описание квартиры, права на которую передаются, (ее номер, этаж, площадь, полная стоимость).
  3. Полная стоимость по договору, порядок и сроки оплаты.
  4. Должны быть перечислены обязанности сторон, для цедента – это передать цессионарию все необходимые документы по договору (ДДУ, квитанции и др.). Для цессионария – уплатить стоимость переуступки.
  5. Если продавец не выплатил всю сумму договора застройщику, в документ включаются условия перехода долга.
  6. В договоре также прописывается ответственность обеих сторон за неисполнение своих обязательств, указывается, как и где будут разрешаться споры между продавцом и покупателем, срок его действия и дополнительные условия.
  7. В конце указываются адреса, а также ставятся подписи обеих сторон.

Дополнительно к договору необходимо написать приемо-передаточный акт, в котором указываются списком все передаваемые документы.

Регистрация договора – как она оформляется и сколько дней длится

Переуступка прав по договору долевого участия в строительстве  – сделка, которая должна пройти обязательную регистрацию. Чтобы оформить договор, в государственный орган подаются следующие документы:

  • удостоверение личности обоих участников сделки, если вместо одной стороны присутствует ее представитель, необходима доверенность, заверенная нотариально;
  • заявление, написанное совместно обеими сторонами;
  • подлинный экземпляр ДДУ;
  • договор цессии;
  • документ от застройщика об уплате всей или части суммы по договору, а также соглашение о переходе долга на нового участника, при наличии;
  • согласие девелопера на сделку (при необходимости);
  • нотариально заверенное разрешение мужа/жены на данную сделку (для обеих сторон);
  • разрешение банка и договор на кредит, если жилье приобретается в ипотеку;
  • документ об уплате пошлины.

После сдачи всех документов, каждой стороне выдается своя расписка об их получении, где указана дата приема. Продолжительность оформления документов занимает не более десяти дней.

Данная сделка считается совершенной только после того, как она будет зарегистрирована. Продавцу нужно учесть, что ему по этой сделке придется заплатить налог 13%, т.к.

считается, что он получил дополнительный доход.

При покупке жилья по переуступке покупатель может столкнуться с множеством рисков. Предотвратить негативное развитие событий и полностью обезопасить себя можно, если проводить данную сделку под наблюдением квалифицированных юристов.

Общество защиты прав дольщиков поможет вам максимально безопасно совершить сделку и окажет любые юридические услуги по ее сопровождению.

Чтобы связаться с нами, достаточно посетить раздел «Контакты», где вы найдете наши координаты.

Как дольщикам ЖК Авеню получить максимум с застройщика Пошаговое руководство по взысканию компенсации дольщиками ЖК Прибрежный Как дольщикам ЖК Аккорд избежать урезания неустойки Срок сдачи по ДДУ уже прошел, дом не сдан, и вы ждете от застройщика Как дольщикам ЖК Велтон Парк Новая Сходня получить полную сумму компенсации Как не лишиться своих квартир дольщикам ЖК Триумфальный Взыскание неустойки с ООО УС-200 – как избежать уменьшения процентов Как получить полную сумму компенсации дольщикам ЖК Домашний

Источник: https://help-ddu.ru/dogovor/dogovor-pereustupki-prava-trebovaniya-po-dogovoru-dolevogo-uchastiya

Оформление уступки требования в обязательстве

Оформление уступки права требования

Что является уступкой требования в обязательстве

Права, обязанности и ответственность субъектов цессии

Условия цессии

Как оформляется цессия

Договор уступки будущего требования как одна из форм цессии (образец)

Что является уступкой требования в обязательстве 

Что есть цессия? Гражданский кодекс понимает под ней уступку требования. Российская юридическая доктрина разъясняет, что цессия представляет собой передачу права от первоначального кредитора новому, вследствие чего кредитор в обязательстве меняется (подробнее о допустимости замены кредитора – в статье «Когда возможна замена стороны в обязательстве?»).

Слово «цессия» произошло от латинского cessio и означает «уступка, передача». Когда-то в римском праве in jure cessio означало передачу права собственности на вещь в рамках мнимого судебного процесса, своего рода сделку, совершаемую в суде. В современном праве такой сделкой называют передачу уже не вещных, а исключительно обязательственных прав.

Исходя из казуального толкования п. 3 ст. 423 ГК РФ, который разъясняет, что возмездность гражданско-правового соглашения презюмируется, если иное не вытекает из его содержания или существа, а также закона, иных правовых актов, можно сделать вывод, что и рассматриваемый договор цессии является возмездным. 

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! Безвозмездность уступки требования специально не установлена, что и позволяет сделать вышеуказанный вывод (постановление президиума ВАС РФ от 25.04.2006 № 13952/05).

Права, обязанности и ответственность субъектов цессии 

Субъектами данного вида обязательств в праве называются:

  • цедент (он уступает свое право требования);
  • цессионарий (приобретает указанное право). 

Должник в цессии не участвует. П. 1 ст. 389.1 ГК РФ отдает подробное урегулирование вопроса прав и обязанностей на откуп сторонам. Среди установленных законом обязанностей цедента — начать в момент подписания договора процедуру передачи всего полученного от должника в счет уступленного требования (п. 2 ст. 389.1 ГК РФ).

Ст. 390 ГК РФ рассказывает об ответственности цедента перед цессионарием. Цедент отвечает только за недействительность требования. С 01.06.

2018 договором может быть предусмотрено, что цедент не несет ответственности за недействительности требования при условии, что такая недействительность была вызвана обстоятельствами, о которых он не знал и не мог знать или о наступлении которых предупредил цессионария. Цедент обязан соблюсти целый ряд условий:

  • в момент уступки требование должно уже быть в наличии (не относится к будущему требованию);
  • кредитор обладает правомочностью по совершению уступки;
  • уступаемое требование на момент передачи не обременено другими правами;
  • недопустимо совершение цедентом действий, которые могут послужить основанием для возражений должника против уступленного требования.

Нарушение перечисленных правил влечет ответственность, а именно: возникновение у цессионария права требовать возврата уступленного, а также в придачу возмещения убытков.

Важно!

Кредиторы (новый или первоначальный) обязаны поставить в известность о цессии должника в письменной форме, иначе риск исполнения не по адресу ложится на цессионария (п. 3 ст. 382, ст. 385 ГК РФ). 

Особенности заключения договора цессии между юрлицами, в том числе коммерческими организациями, можно найти в статье «Договор переуступки долга между юридическими лицами». 

Условия цессии 

Исчерпывающий перечень условий цессии приведен в ст. 388 ГК РФ. Итак, цессия:

  • Не должна противоречить нормам действующего законодательства.
  • Невозможна без согласия должника, для которого особенно важна личность кредитора (перечень подобных ситуаций назван в ст. 383 ГК РФ; или, например, личный характер присущ праву кредитора по обязательству, вытекающему из консенсуального договора дарения, ст. 572 ГК РФ).
  • По общему правилу в согласии должника не нуждается, если только не увеличивает для последнего обременение, делая его непосильно тяжелым.
  • Возможна только с согласия солидарных кредиторов при солидарной цессии (кредиторы вправе договориться об ином).
  • Последующая может быть запрещена, если это предусмотрено соглашением, заключенным между первоначальным кредитором и должником (за исключением случаев, указанных в ст. 828 ГК РФ).
  • Возможна даже в случае, если кредитор-цедент и должник заключили соглашение о запрете цессии определенного требования (риск последствий нарушения запрета в данном случае несет только нарушитель-цедент, отвечающий перед должником). 

ВАЖНО! После перехода прав кредитора к другому лицу должник, возражая против требований нового кредитора, не вправе ссылаться на неисполнение цессионарием обязательств по оплате права требования перед цедентом (п. 2 ПП ВС РФ от 22.11.2016 № 54). 

Источник: https://rusjurist.ru/obyazatelstva/peremena_lic_v_obyazatelstve/oformlenie_ustupki_trebovaniya_v_obyazatelstve/

Порядок оформления уступки права требования

Оформление уступки права требования

Порядок оформления уступки права требования

Несмотря на то, что в судебной практике по подобным делам, судья нечасто принимают сторону носителя задолженности, наличие хотя бы одного из указанных выше оснований может гарантировать признания договора таким, как несостоявшийся.

Какими бухгалтерскими проводками отражается

Осуществление бухгалтерского учета в рассматриваемом вопросе у всех без исключения участников цессии, включая и самого носителя долговых обязательств, обладает определенными специфическими признаками.

У первоначального кредитора, который стал цедентом, имеется несколько вариантов – передача прав требования до периода необходимого платежа и уже после него.

В первой ситуации базой для проведения всех необходимых исчислений есть определенные затраты, которые рассчитываются разницей между прибылью от периода осуществления цессии до момента закрытия долговых обязательств на основании ст.

Важно

Если же его не проинформируют об этом, заемщик имеет право не вносить плату по такому соглашению.

Договор переуступки прав требования долга – это сделка, что заключается между кредитными учреждениями, согласно которой один банк передает свои полномочия к истребованию определенной денежной суммы другому.

Важные моменты

При оформлении договора цессии финансовые учреждения также составляют акт приема-передачи. Новый кредитор не вправе изменять или указывать в документе о своих условиях выплаты долга.

Это означает, что новый кредитор не может поменять даже самые несущественные требования сделки. Если такие инновации он все же применит, то соглашение можно признать недействительным.

Если банк намерен передать и проценты по кредиту, то об этом необходимо сделать соответствующие указания в договоре.

Порядок оформления переуступки прав требования на квартиру

– застройщик обязательно должен быть письменно уведомлен о состоявшейся уступке прав, ответственность за отсутствия уведомления несет покупатель;

– перед заключением договора уступки важно убедиться в действительности уступаемых прав, в частности в том, что договор не расторгнут и полностью оплачен.

Проще всего проверить это – запросить выписку по квартире из Единого государственного реестра прав. В ней должны быть подтверждены действительность договора (не расторгнут ли) и правообладатель квартиры, отсутствовать информация о наличии ипотеки, судебных арестов и других обременениях.

Также по возможности необходимо приехать вместе с продавцом в офис застройщика: девелопер не заинтересован в том, чтобы не оплаченные или недействительные права на квартиру реализовывали третьим лицам.

Однако, безусловно, существует вероятность того, что он столкнется с иными сложностями, касающимися условий предоставления кредита.

Например, ему придется выплачивать долг по высокой ставке, гасить штрафы и так далее. Недостатком законодательства выступает также тот факт, что нет официального разъяснения бухгалтерского учета переуступки права.

В целом, надо отметить, отечественные нормы регулируют такие сделки весьма поверхностно.

Вследствие отсутствия четкости в законодательных актах можно столкнуться с различными трудностями в практическом применении права.

Если лицо принимает полномочия кредитора в соответствии с существующими правилами, можно получить заем в полном объеме.

Порядок оформления уступки права требования по сберегательному сертификату

Например, если в их договоре были оговорены определенные условия рассрочки, то покупатель квартиры должен производить расчет именно по заданной схеме, он уже не сможет внести изменения в договор и установить для себя индивидуальный график платежей и иные условия.

Плюсы для инвестора

  • получение дополнительной прибыли (инвестор покупает напрямую у компании-застройщика квартиру, заключая с ней договор еще на стадии начала строительства, а затем ближе к сроку сдачи квартиры перепродает ее по более высокой цене);
  • возврат вложенных средств (в случае, если инвестору по каким-то причинам срочно потребовалось вернуть вложенные в квартиру деньги, он может оформить договор переуступки прав собственности на жилье и вернуть свои средства).
  • ВниманиеПри переходе прав новому кредитору – в органах юстиции.

Структура документа

В законе нет чётких указаний к оформлению документа. Однако соглашение должно содержать существенные требования и дополнительные данные.

Необходимо это для того, чтобы сделка не была признана ничтожной. Указание информации поможет оперативно решать все конфликты в судебном порядке.

Примерная структура договора о переуступке:

  1. Предмет соглашения;
  2. Стоимость услуги, порядок взаиморасчётов;
  3. Права и обязанности участников соглашения;
  4. Ответственность сторон за неисполнение пунктов договора;
  5. Дополнительные условия;
  6. Срок, на протяжении которого будет действовать соглашение;
  7. Порядок решения конфликтов;
  8. Данные о сторонах сделки, подписи.

В документе рекомендуется прописать размер долга.

Порядок оформления уступки прав требования между юридическими лицами

Застройщиком в простой письменной форме, то переуступка прав не подлежит обязательной регистрации в Регистрирующем органе. Для этого достаточно покупателю заключить соглашение об уступке прав требования с Застройщиком.

В обоих случаях переуступка прав требования может быть оформлена только после оплаты продавцом застройщику суммы по заключенному между ними договору или одновременным заключением договора перевода оставшегося долга на покупателя.

Особенности составления договора уступки права требования долга

Грамотное составление соглашения цессии крайне важно.
Если при оформлении документа будут допущены ошибки, сделка может быть признана ничтожной.

Дольщик передает не само жилье, а только возможность требования квартиры у застройщика в будущем.

Переуступка права требования по договору долевого участия возможна в определенный период: после того, как ДДУ пройдет положенную регистрацию, и до подписания акта.

Регистрация переуступки права требования

Оплата производится не в адрес застройщика, а в адрес поставщика или подрядчика.

В таком случае между застройщиком, подрядчиком и инвестором, которому уступаются права требования на квартиру, заключается трехстороннее соглашение или выдается письмо с просьбой об исполнении обязательств в пользу третьего лица, в котором застройщик просит произвести оплату не в свой адрес, а в адрес подрядчика.

По законам РФ договор цессии считается действительным при соблюдении следующих условий:

  • дольщик заплатил за квартиру застройщику всю сумму, оговоренную в договоре долевого участия;
  • все расчеты по оплате жилья между инвестором и компанией-застройщиком должны быть подтверждены соглашением о зачете взаимных требований;
  • у инвестора имеется письменное разрешение от застройщика на переуступку прав собственности на квартиру;
  • у инвестора имеется разрешение от банка в случае, если квартира приобреталась с привлечением кредитных средств;

Риск банкротства застройщика

В случае банкротства компании-застройщика, либо задержке сроков сдачи жилья, либо при обнаружении ненадлежащего качества жилья, все претензии покупатель может предъявить только к застройщику, а не к продавцу.

Источник: http://plbarber.ru/poryadok-oformleniya-ustupki-prava-trebovaniya/

Переуступка цессии по договору цессии 2019

Оформление уступки права требования

Цессия по сути это изменение кредитора, который получает все права по вашему долгу. Соответственно, вы должны отдать долг уже не изначальному кредитору, а новому лицу. Договор цессии простыми словами это фиксация передачи третьему лицу прав взыскания задолженности.

При этом получать от должника согласие на такую передачу прав не обязательно, однако сообщить ему о смене кредитора следует. Соглашение обычно заключают в том случае, если кредитор сам не может по причинам разного рода взыскать с должника необходимую сумму.

Передача права взыскивать долг может быть как безвозмездной, так и предусматривать материальное вознаграждение. Соглашение сторон закрепляется заключенным в письменном виде договором цессии.

Вести речь о цессии следует с использованием принятых терминов.

    Сторонами в договоре цессии являются:
  • Цедент – изначальный кредитор, переуступающий свои права. Он ответственен за подлинность документов и собственных действий в адрес цессионария, однако ответственность за не погашенные обязательства законодательством не предусмотрена.
  • Цессионарий – новый кредитор. По вступлении договора цессии в силу он представляет интересы цедента.
  • Должник – лицо, являющееся заемщиком и обязанное выплатить долг.
  • Титул – документ, в котором подтверждены передаваемые права.

    Отличие цессии от переуступки

    Необходимо понимать разницу между цессией и обычной переуступкой.

    При простой переуступке прав третьему лицу помимо прав кредитора передаются также и возникающие в связи с ними обязанности.

    Например, переуступка права аренды офисных помещений не будет являться цессией, так как ведет к появлению дополнительных затрат – оплаты коммунальных услуг, арендной плата и т.д.

    Ограничения по применению

    В настоящее время стало широко практиковаться использование цессии в самых разнообразных сферах. Однако в российском законодательстве, а именно в ГК РФ Статья 383, содержится ряд ограничений по ее применению.

      Это касается обязательств личностного характера, а именно:
  • алиментных обязательств;
  • возмещения за причиненный моральный ущерб;
  • обязательств, появление которых связано с разводом;
  • возмещения материального ущерба, понесенного вследствие причиненного жизни и здоровью вреда;
  • Договор цессии

    Что такое договор цессии простыми словами? Это соглашение, позволяющее переуступить права требования, собственности или какого-либо имущества.

    Смысл подписания договора цессии содержится в том, чтобы переложить общение с должником на третье лицо, обычно обладающее опытом в решении подобных ситуаций.

    Результатом является получение от должника финансовых средств, которые тот по каким-либо причинам не возвращает кредитору.
    Соглашение, первоначально заключенное между должником и цедентом, выступает главным основанием для переуступки долга.

    Необходимые документы

    Обязанностью цедента является предоставление цессионарию всех требуемых документов, касающихся сделки и расчетов с должником.

  • договор купли-продажи;
  • приходно-расходные документы, свидетельствующие о наличии долга;
  • акт сверки расчетов.
    • В случае, когда дело касается кредитного договора:
  • кредитный договор;
  • выписка по банковскому счету;
  • соглашение овердрафта;
  • график внесения платежей;
  • квитанции об уже выполненных оплатах.
  • При необходимости составляется дополнительное соглашение, в котором указываются дополнительные условия и перечисляются документы, не включенные в основной договор.

    Виды договоров

    В ходе определения условий цессии возможно учесть различные тонкости.

      Поэтому выделяют различные виды договоров:
  • Трехсторонний – в соглашении участвует, помимо цедента и цессионария, должник. При этом с должником согласовывают с ряд условий, в частности, реструктуризации долга.
  • Платный и безоплатный – работа коллекторов может быть как оплачена определенной суммой, так и не предполагать оплаты.
  • Возмездный и безвозмездный – обязательства могут быть как проданы цедентом, так и вынужденно переданы с целью покрытия убытков.
  • На основании исполнительного листа – в такой ситуации все вопросы, касающиеся цессии решаются через арбитражный суд.
  • Между юридическими лицами

    Мотивом для заключения договора цессии юридическими лицами служит возникновение в ходе их хозяйственной деятельности таких обстоятельств, при которых обязательства одного лица переходят на другого.

    В таких случаях цедент имеет возможность передать новому кредитору свои права в отношении долга.

    То есть, два хозяйствующих субъекта – юридических лица составляют и подписывают договор, в котором подробно определены условия, фиксирующие их права и обязанности, касающиеся задолженности.

    Как правило, это двусторонние возмездные договоры. В текст обязательно включаются основания для передачи прав, их содержание и реквизиты сторон. Заключив соглашение, юридические лица должны завизировать его у нотариуса. Первоначальный кредитор обязан предоставлять только достоверную информацию, что закреплено законодательством.

    Между физическими лицами

    Частные лица, не являющиеся представителями организаций, также имеют возможность заключать между собой подобные соглашения. Вид операции и сроки ее выполнения физические лица определяют согласно ГК Российской Федерации.

    В договоре указывается, как происходит передача прав – возмездно или безвозмездно. Также включаются сумма долга, сроки его погашения, паспортные данные и права и обязанности участников сделки.

    Однако, если обязательства должника установлены судом и касаются выплаты личностных долгов, например, алиментов или компенсации за ущерб от нанесенного здоровью и жизни вреда, то договор цессии между физическими лицами не заключается.

    Налогообложение

    В ситуациях предоставления цессии хозяйствующим субъектом иным физическим или юридическим лицам, необходимо брать во внимание не только юридические моменты, но и тонкости, связанные с бухучетом и налоговым обложением.

    Порядок начисления НДС является одним из основных вопросов в налогообложении и определяется российским Налоговым Кодексом. Основным моментов в начислении станет выведение налоговой базы – для цедента ей будет выступать разница в стоимости договора цессии и доходом, полученным после выплаты задолженности или последующей уступки права требования иным лицам.

    В случаях, когда изначальный кредитор предоставлял скидку, ее размер будет относиться, согласно Налоговому Кодексу, в убыток. Также в бухучете показывается и начисление налога на прибыль.

    Заключая договор цессии, необходимо большое внимание уделять деталям. Пренебрежение к ним может привести к признанию соглашения недействительным.

      Основаниями для принятия такого решения могут стать:
  • включенные в соглашение личностные обязательства;
  • отсутствие документов, подтверждающих право переуступать долг;
  • ненадлежащее оформление документов;
  • отсутствие в первоначальном договоре возможности переуступить долг;
  • отсутствие оплаты цессионарием возмездного договора и др.
  • Дефолт — одна из причин цессии. Подробнее об этом в отдельной статье.

    Возможно этому предшествует девальвация рубля.

    Поговорим об истинных владельцах бизнеса или все что вы хотели знать о бенефициарах.

    Практический пример

    Как выкупить свой долг по кредиту у банка:

    Договор переуступки права требования — образец

    Договор переуступки права требования, независимо от вида передаваемых прав,должен иметь письменную форму. В остальном конкретных инструкций по его составлению гражданское законодательство не дает. Разобраться в тонкостях оформления и регистрации такого документа с учетом судебной практики поможет наша статья.

    Образец договора переуступки права требования.doc

    Форма заключения и порядок регистрации договора цессии (на примере переуступки прав требования по договору займа)

    Любой договор переуступки права (далее — ПП) должен быть оформлен так же, как и договор, послуживший основанием для возникновения требований, т. е. в простой письменной форме или с нотариальным заверением (п. 1 ст. 389 ч. 1 Гражданского кодекса РФ от 30.11.1994 № 51-ФЗ).

    Договор ПП по сделке, по закону подлежащей госрегистрации, должен быть зарегистрирован в аналогичном порядке. При этом если основное обязательство по договору займа обеспечено договором ипотеки (далее — ДИ) и оба договора являются самостоятельными документами (т. е. ДИ в договор займа не включен), то:

    • ПП, следующая из ДИ, подлежит госрегистрации;
    • ПП, следующая из договора займа, регистрироваться не должна (см. постановление ФАС Северо-Западного округа от 22.01.2010 по делу № А21-403/2009).

    Источник: https://pravovojrezultat.ru/dogovora/pereustupka-cessii-po-dogovoru-cessii.html

    Договор уступки прав требования на квартиру

    Оформление уступки права требования

    Последнее обновление: 26.01.2019

    Договор уступки прав требования на квартиру в новостройке Покупателю может предложить существующий дольщик, который вошел в проект на более ранних этапах строительства (заключил ДДУ — Договор долевого участия) и, не дожидаясь окончания строительства, переуступает свои права новому дольщику (Покупателю). Причем, уступает он именно право требования, т.к. права собственности на квартиру в недостроенном доме еще не существует.

    Тогда такой Договор уступки прав требования по Договору долевого участия в строительстве (как и сам ДДУ) тоже проходит государственную регистрацию.

    Если уступка прав происходит по другому типу договора (кроме ДДУ), то регистрация Договора уступки НЕ происходит. Для Покупателя, в таком случае, повышается риск утери (неполучения) прав на квартиру.

    Что лучше купить – вторичку или новостройку? В чем основное преимущество покупки квартиры в новостройке – смотри в этой заметке.

    Другой тип договора (кроме ДДУ), по которому также могут уступаться права, бывает, когда Застройщик, например, рассчитывался построенными квартирами с подрядчиком или соинвестором строительства, а подрядчик/соинвестор затем уступает (переуступает) свое право (право требования квартиры по договору) уже конечному Покупателю квартиры. При этом подрядчик может иметь права на квартиры, например, по инвестиционному договору или по договору взаимозачета с Застройщиком (не ДДУ).

    «Плюс» в варианте с подрядчиком в том, что подрядчик (когда ему срочно нужны деньги на текущую стройку) может выставить часть своих квартир на продажу, по ценам ниже, чем Застройщик.

    «Минус» варианта с подрядчиком в том, что для Покупателя здесь гораздо выше риски, по сравнению с уступкой прав на основе Договора долевого участия (ДДУ).

    Повышенный риск здесь в том, что права самого подрядчика на конкретную квартиру могут быть четко не определены, либо подрядчик может не выполнить свои обязательства перед Застройщиком, а значит, его права на квартиры могут быть оспорены.

    То есть если головная сделка признается недействительной (сделка подрядчика с Застройщиком), то уступка правпо ней – тоже.

    Кроме того, уступка прав подрядчиком в этом случае не проходит регистрацию в Росреестре, а значит, подрядчик имеет возможность продать одну и ту же квартиру по переуступке несколько раз.

    Ключевые положения закона ФЗ-214. В чем выражается защита интересов дольщиков – смотри по ссылке в Глоссарии.

    Уступка прав требования по Договору долевого участия (ДДУ)

    Если покупать квартиру по Договору уступки прав требования, то рекомендуется заключать его только в случае, когда уступка происходит на основе именно Договора долевого участия (ДДУ), с регистрацией в Росреестре. Тогда риски такой сделки для Покупателя будут минимальны.

    Образец Договора уступки прав требования по Договору долевого участия представлен ниже.

    Отметим также, что при переуступке прав Продавец (прежний дольщик) отвечает перед Покупателем (новым дольщиком) только за действительность переданных прав, и НЕ отвечает за неисполнение обязательств Застройщиком.

     То есть после уступки прав требования, Покупатель будет решать все вопросы, касающиеся строительства дома и выполнения или изменения условий основного договора (ДДУ) уже не с прежним дольщиком, а непосредственно с Застройщиком.

    Уступка права требования не прекращает действие первоначального Договора долевого участия, а лишь изменяет стороны в обязательствах по этому договору ДДУ.

    Соответственно, полностью сохраняются все условия существующего договора (ДДУ), в частности это касается сроков строительства и условий передачи квартиры.

    Все права, равно как и обязанности первоначального дольщика, в полном объеме переходят к новому участнику долевого строительства.

    Если дольщик, уступающий право требования, еще не выплатил всю сумму Застройщику за строящуюся квартиру, то вместе с продажей права требования происходит и перевод долга к новому дольщику (Покупателю). при обязательном письменном согласии самого Застройщика – ст. 391 ГК РФ.

    Чтобы остатки долга перед Застройщиком не всплыли неожиданно для Покупателя и не «повисли» на нем, ему следует получить у Застройщика акт сверки платежей первоначального дольщика.

    Из этого акта сверки будет видно, выплатил ли первоначальный дольщик всю сумму за квартиру, или у него еще остался долг перед Застройщиком.

     Если долг остался, то часть суммы по Договору уступки идет в уплату остатка долга Застройщику, а оставшаяся часть передается Продавцу.

    Квартира vs. Апартаменты. Что лучше и выгоднее для покупки? – см. по ссылке.

    Уступка права требования на квартиру первоначальным дольщиком может происходить лишь ДО подписания им Акта приема-передачи квартиры. Связано это с тем, что после подписания акта Застройщик считается исполнившим свои обязательства по договору и перестает быть должником по обязательству.

    Если же Акт приема-передачи уже подписан, но в собственность квартира еще НЕ оформлена, то первоначальный дольщик может ее продать только по Предварительному договору купли-продажи. А после оформления собственности – уже по обычному Договору купли-продажи квартиры.

    Как проверить надежность Застройщика самостоятельно – см. на соответствующем шаге Инструкции, по ссылке.

    Согласие Застройщика на уступку прав требования квартиры

    По закону, в общем случае, согласие Застройщика при заключении Договора уступки прав требования – не обязательно (статья 11 закона ФЗ-214).

    Но закон (Гражданский Кодекс РФ), однако, позволяет указать в первоначальном ДДУ условие обязательного письменного согласия Застройщика на переуступку прав по такому договору.

     В таком случае, дольщику придется это условие выполнять (и иногда даже платить Застройщику за его согласие).

    При этом Застройщик имеет законное право отказать впереуступке, если первоначальный дольщик еще не выплатил всю сумму по своему договору ДДУ.

    Если уступка прав требования происходит БЕЗ согласия Застройщика, то Покупателю следует в любом случае уведомить его письменно об этом событии, иначе он (Покупатель) несет риск возможных неблагоприятных последствий, вызванных переуступкой (п.3 ст.382 ГК РФ). В частности, из-за этого Покупатель может быть лишен возможности требовать с Застройщика неустойки или штрафных санкций за нарушение сроков строительства.

    Если Застройщик задерживает сдачу дома. Что делать дольщику – см. в этой заметке.

    Регистрация Договора уступки прав требования

    Государственная регистрация Договора уступки прав требования происходит только в том случае, если первоначальный договор тоже подлежал регистрации в Росреестре. То есть только в случае, когда уступка совершается на основании ДДУ.

    Для регистрации Договора уступки прав требования нужны следующие документы:

    • Зарегистрированный Договор долевого участия (тот, права по которому переуступаются; впоследствии он передается Покупателю);
    • Сам Договор уступки прав требования (подписанный сторонами и переданный на регистрацию, не менее 2-х экземпляров);
    • Письменное согласие Застройщика на уступку права и на перевод долга (если оплата по ДДУ была произведена Продавцом не полностью, или если такое согласие прямо предусмотрено в ДДУ);
    • Нотариально удостоверенное согласие супруги/-га Продавца на совершение сделки, либо документ, свидетельствующий о том, что уступаемые имущественные права не являются совместной собственностью супругов (брачный договор, соглашение супругов или решение суда о разделе общего имущества супругов);
    • Разрешение Органа опеки и попечительства на уступку прав, если участником долевого строительства является несовершеннолетний или недееспособный;
    • Заявление на регистрацию Договора уступки прав требования (от Продавца и от Покупателя);
    • Заявление от Покупателя на регистрацию ипотеки в силу закона (если покупка идет на кредитные средства банка);
    • Кредитный договор с банком, закладная и документы, названные в закладной (если покупка идет на кредитные средства банка);
    • Нотариальная доверенность (если в сделке участвуют доверенные лица Продавца и/или Покупателя);
    • Квитанция об оплате госпошлины за регистрацию.

    Если Продавец – юрлицо, то для регистрации понадобятся еще учредительные документы этого юрлица и документ, подтверждающий полномочия его представителя действовать от имени юрлица. Для акционерных обществ может потребоваться протокол решения собрания акционеров об одобрении крупной сделки.

    Что делать дольщикам при банкротстве Застройщика – см. в этой заметке.

    Куда подавать документы для регистрации Договора уступки прав требования по Договору долевого участия? Здесь все как обычно – весь пакет документов подается в МФЦ «Мои документы» (в Москве, например). В других городах России документы на регистрацию могут подаваться как в МФЦ, так и в местные отделения Росреестра.

    После регистрации уступки прав, Покупателю надо не забыть забрать у предыдущего дольщика оригинал ДДУ. Он понадобится Покупателю позже, при регистрации своего права собственности на построенную квартиру.

    Денежные расчеты по Договору уступки проводятся так же, как при обычных расчетах в сделках с недвижимостью (см. по ссылке).

    Продавцу, кстати, не стоит забывать, что при продаже (уступке) своих имущественных прав, он должен заплатить налог с полученного дохода. О расчете налогов и налоговых вычетов в недвижимости можно узнать в соответствующем разделе Глоссария по ссылке.

    Компенсационный фонд защиты прав дольщиков. Что это такое? Как это работает? Смотри по ссылке.

    Вообще, уступка прав требования в долевом строительстве – довольно распространенное явление на первичном рынке жилья.

    И покупка квартиры поуступке прав нередко позволяет Покупателю приобрести квартиру на завершающем этапе строительства дома (снижая риск недостроя), в то время как все квартиры напрямую от Застройщика могут быть уже проданы на ранних этапах.

    Уступка прав требования по Договору долевого участия (ДДУ) регулируется статьей 11 закона ФЗ-214 и нормами Гражданского Кодекса (Глава 24 ГК РФ – «Перемена лиц в обязательстве»).

    Договор уступки прав требования может заключаться как в простой письменной форме (ППФ), так и в нотариально заверенной.

    Нотариус здесь обеспечивает Покупателю дополнительную защиту и снижение рисков при покупке квартиры по Договору уступки прав требования. В этой сделке он контролирует не только сам договор уступки, но и первоначальный договор Продавца с Застройщиком, на основании которого переуступаются права.

    Что такое эскроу-счета в долевом строительстве? Чем они интересны дольщикам – смотри по ссылке.

    Договор уступки (или переуступки) прав называют также Договором цессии. Того, кто уступает свои права, называют цедентом, а того, кто эти права получает – цессионарием.

    Образец Договора уступки прав требования (цессии) по ДДУ можно скачать здесь.

    Особенности сделки по переуступке прав

    Дополнительно о некоторых особенностях и рисках переуступки прав на квартиру (с позиции Покупателя новостройки) можно почитать по ссылке.

    А для Продавца – последовательность действий для продажи квартиры по переуступке прав подробно описана в отдельной заметке по приведенной ссылке.

    Уступка прав требования может быть и безвозмездной. Например, в случае, когда дольщик хочет подарить еще не построенную квартиру своему родственнику. Особенности такой сделки – см. по ссылке.

    Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
    Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ.

    Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры представлен на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

    Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/glossarij-rieltora/dogovor-ustupki-prav-trebovaniya-kvartiry/

    Правовед
    Добавить комментарий